La répartition des travaux entre bailleur et locataire

En tant que bailleur, vous avez peut-être déjà été confronté à la question de la prise en charge des travaux à réaliser dans un logement que vous louez. Sachez que des règles de répartition entre bailleur et locataire sont prévues par les textes.

La répartition des travaux

En cours de bail, vous devez entretenir le logement et effectuer toutes les réparations nécessaires à son maintien en état. Concrètement, cela signifie que vous devez prendre en charge les réparations qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Par exemple, sont à votre charge les grosses réparations, parmi lesquelles figurent les réparations urgentes (panne de chaudière…), les travaux d’amélioration (ravalement, réfection de la cage d’escalier) et les travaux d’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie). De son côté, le locataire est tenu de financer tous les travaux d’entretien courant du logement, sauf s’ils sont occasionnés notamment par la vétusté, une malfaçon ou un vice de construction. Typiquement, il s’agit du maintien en état de propreté, de la réalisation de raccords de peinture, de la maintenance de la chaudière, etc. Pour faciliter les rapports entre bailleur et locataire, les pouvoirs publics ont dressé une liste des réparations locatives (annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987). Attention toutefois, car cette liste est loin d’être exhaustive !

Les sanctions encourues

Si vous ne remplissez pas votre obligation de prise en charge des grosses réparations, le locataire peut, après avoir recherché une solution amiable (envoi de mises en demeure, saisine de la commission départementale de conciliation), saisir le tribunal d’instance du lieu de situation du logement loué. Le juge pourra alors vous condamner, sous astreinte, à effectuer les travaux nécessaires, ou autoriser votre locataire à les faire directement réaliser à vos frais.

À l’inverse, si c’est le locataire qui n’a pas rempli ses obligations et a dégradé les lieux, ce n’est malheureusement qu’à la fin du bail, avec l’état des lieux de sortie, que vous pourrez vous en rendre compte. Dans ce cas de figure, le locataire devra procéder aux réparations locatives qui s’imposent avant la restitution des clés. À défaut, vous pourrez retenir le dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail. Et si ces sommes ne sont pas suffisantes, vous aurez la possibilité de demander en justice une indemnisation complémentaire.

Certains travaux sont soumis à autorisation

Sachez que le locataire a le droit d’aménager son logement (peinture, fixation de cadres, changement d’une moquette…). Des aménagements qui ne requièrent pas votre autorisation. En revanche, votre accord est nécessaire lorsque les travaux ont pour objet de transformer le local (percement d’une fenêtre, démolition d’une cloison). Si votre locataire ne vous a pas sollicité, vous pouvez soit profiter de ces transformations sans l’indemniser, soit exiger la remise en état des lieux à ses frais.